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日本人口老龄化,在80年代就已开始酝酿

2019-07-01 15:45:17 公文写作 来源: 浏览:

导读: 房价历史大顶,来了!老龄化危机,下调法定婚龄至18岁可解?2019-06-29 19:13日本女孩,年满16岁就可以合法结婚,男生是18岁。最近,张苏......

房价历史大顶,来了!老龄化危机,下调法定婚龄至18岁可解?

日本女孩,年满16岁就可以合法结婚,男生是18岁。最近,张苏军委员呼吁,“降低法定婚龄,将法定结婚年龄调整至男女均为18岁”刷屏。其实,老龄化危机来袭,根据日本‘过来人’的经验,女孩16岁嫁人效果更佳

日本当年房价崩盘,与下面这张图,关系极为密切。1988年3月28日,美元M2是2.9万亿美元。7年之后的1995年5月1日,美元M2仅增长至3.5万亿美元。1992年3月2日,美元M2是3.4万亿美元。从1992-1995年,3年时间,美元M2挤牙膏一样,挤出了0.1万亿美元。

美元收紧,日本地产泡沫焉能不崩?除非日元汇率崩盘。

日本地产崩盘的时间表,据wikipedia关于日本泡沫经济的词条(Japanese_asset_price_bubble),1989年,东京市区住宅用地平均价格下跌4.2%1991年,东京地价崩盘暴跌,年中日本其他城市地价增长放缓,年底日本绝大部分城市地价负增长。任天堂的街机上跳出一行字:Game Over!

日本人口老龄化,在80年代就已开始酝酿。如图,1980s年代之后,日本0-14岁人口数逐年下降。日本15-64岁劳动人口也在1991年日本地产泡沫破裂到达顶峰。日本人口规模,则由于老龄化后,人均寿命的提高而于最近几年(2010-2015)到达顶峰。

如图,日本人的人均寿命,在1970-1975年是73.3岁,到了2010-2015年则增长了十岁,至83.3岁。

最近三年,日本连续3年新生婴儿数跌破百万大关,难怪日本女孩16岁‘就该’早早嫁人,早生贵子。

日本央行放水,放不出人口。受此影响,最近几年安倍经济学三支剑,放水规模史无前例,日本经济依然趴在地上不动。

我国人口的老龄化,时间点相比日本的经济发展程度,提前来临。如图,1962-1991年,我国绝大部分年份,年出生人数高于2000万,均值在2400万左右。而1994年往后,则回落到约1600万的均值。

对于住房来说,未来的需求一下子减少了1/3。

按照日本的经验,若是我国2019年出生婴儿数降至1200万,2020年继续回落,直到:日本年新生婴儿数跌破100万,换算到我国。

那么,下调法定婚龄至18岁很有可能将成行。学习日本经验,将女孩的法定结婚年龄下调到16岁,也不失为一个对策。

日本在1991年地产泡沫破裂后,未再度‘地产崛起’,关键是:人口基础已不在。

日本央行,放得出日元,放不出日本人。

我国房价的历史大顶,在2017-2019年之间,可能已经出现。京沪深这三个王牌一线,房价这几年一直盘整。这是在放水中的盘整。京沪则是2016年开始放水中盘整。

放水盘整,就相当于日本1989年东京住宅地价下跌4.2%。盘整数年后,京沪深引领其他一二三线房价回落。日本1991年地产崩盘,由于当年美元紧缩。2019-2022年,由于间歇性放水,我国一二三线房价的回落,将没有当年日本地产崩盘的效果。

但房价历史大顶已出。一旦京沪深大跌,全国跟跌。以后地产崛起的人口基本面将不在。

至少日本经验,是这样的。

另外,土地财政决定了卖地才有钱。开发商买地之后,必须建楼卖公寓,才能回笼资金。这样,新的公寓供应量年年增加。根据经济学基本原理:供应增加,价格回落。

开发商卖不动公寓,则拿地将不再积极,地方财政会:降价卖地。这个时候,新开的楼盘价格,将低于二手房。

假如,恒大一期卖2万一平。12个月后,碧桂园边上的一期,卖1.5万一平。买恒大楼盘的接盘侠,难不成去砸碧桂园的售楼处?要是再6个月后,万科的一期,卖1.3万一平,是不是买恒大和碧桂园的接盘侠,联手去砸万科的售楼处?

地方财政,若是降价卖地,依然卖不掉?咋办?这时,房产税将出台。

未来几年,房价的超级利空有:

1)人口拐点,引发需求下降。

2)开发商卖不动公寓了,地价回落,新房价格回落。

3)土地财政卖不掉地了,房产税出台。

2020-2025年的某一年,房产税被迫出台,那是:落井下石。但是,真的一点办法也没有。美国人一直在缴纳房产税,中国人早晚也要跟国际接轨。

还有一个超级利空,若是2020-2025年,我国新生婴儿数,跌至日本对等水平,且连续2年。则:独门独户的住宅,可能会问世,以鼓励生育。

那时,70年产权公寓已升级成永久产权(年年缴房产税换的),但它依然是公寓,与独门独户带院子的住宅,没法比。好消息是,房价下跌,房产税率保持不变,每年需缴纳的税金少了,这是:减税推动内需。

对于地产泡沫来说,后面的落井下石,是一块接一块,都是大石头。

最后,房价开跌后,2008-2019年的囤房者及上市公司,也将开始抛售手中囤的房子。

供过于求的局面,极有可能引发房价进一步走低。房子,要么卖了,要么收租,否则如何兑现?

日本当年,从卖掉东京,买下美国,到地产崩盘,总有它的内在逻辑。

只要京沪深房价盘整,熬一年是一年

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